결론부터
말씀드리자면 둘다 맞는 말입니다. 조정지역 여부에 따라 맞는 말이 될수도 있고, 틀린말이 될수도 있기 때문입니다. 뿐만아니라 실수요자 요건을 갖추게 되면 조정지역 여부에 상관없이 LTV 70%도 가능한데요! 보금자리론 LTV에 대해 함께 알아보겠습니다.
1. 보금자리론 LTV
- 비조정지역 : LTV 70% 적용
- 조정지역 : LTV 60% 적용
LTV(Loan-To-Value-ratio)는 담보 인정 비율로써 아파트 시세 대비 대출 가능한
비율을 의미합니다. 예를들어 5억 아파트에 LTV 70%가 적용된다면 3억 5천만원까지
대출이 가능한 것이죠!
보금자리론의 LTV는 최대 70%까지 가능한데, 여기서 중요한 것은 규제지역 여부에
따라 달라지게 됩니다. 조정지역은 60%, 비조정지역은 70%까지 적용이 가능합니다.
요즘같이 부동산 시장이 과열된 상태에서는 사실상 대부분 조정지역으로 LTV 60%가
적용되는데 비조정지역이라고해서 LTV 70%만 믿고 주택을 구입해서는 안됩니다.
왜냐하면 보금자리론에 있어서 최대한도라는게 있기 때문인데요! 즉, 6억이하
아파트에 대해 대출이 가능한 보금자리론의 경우 최대 한도 3억 6천만원(다자녀
4억원)이 정해져 있어서 LTV 90%가 된다해도 3억 6천만원을 초과하여 대출이
불가능합니다.
2. 보금자리론 최대 한도
- 최대 한도 : 3억 6천만원(다자녀 4억원)
조정지역 여부에 따라 LTV가 10%나 차이나는데 최대 한도때문에 대출이 많이 나오지
않는다는 부분이 아마 헷갈릴수도 있을것 같은데요!
이해하기 쉽게 표를 통해 설명 드리겠습니다.
| 아파트 시세 | 비조정지역(70%) | 조정지역(60%) | |
|---|---|---|---|
| 6억 | 계산 | 4억 2천만원 | 3억 6천만원 |
| 실제 | 3억 6천만원 | 3억 6천만원 | |
| 4억 | 계산 | 2억 8천만원 | 2억 4천만원 |
| 실제 | 2억 8천만원 | 2억 4천만원 | |
위 표에서 보시는 바와 같이 아파트 시세 6억원을 기준으로 LTV를 계산해봤을때 비조정지역은 LTV 70%이지만, 최대한도로 인해 3억 6천만원까지만 대출이 가능한 것을 알수 있습니다.
조정지역은 계산했을때도 3억 6천만원이고, 실제로도 3억 6천만원인데 비해 비조정지역은 10% 초과해서 대출을 받을수 있음에도 불구하고 최대한도 때문에 LTV 70%라는 수치가 민망해지는 순간입니다.
3. 조정지역 LTV 70% 가능
- 실수요자 조건 충족시 조정지역 LTV 70% 적용
- 무주택자+연소득 7천만원 이하+5억원 이하 아파트
조정지역 여부에 따라 LTV 10%가 차이나는 부분에 있어서 정부에서도 실수요자들을 위해 최대 LTV 70%가 가능하도록 요건을 완화해두었습니다.
단, 아파트 시세가 5억원 이하여야하며 무주택자이고 연소득 7천만원 이하일 경우 조정지역이더라도 LTV 70%를 적용받을수 있습니다.
만약 실수요자로 인정받게 된다면 조정지역 5억원 아파트에 3억 5천만원까지 대출이 나오게 되는 것이죠! 1억 5천만원의 자금만 있으면 조정지역에서도 LTV 70%받고 내집마련을 할수 있습니다.
문제는 너무나 급등해버린 아파트 가격 때문에 서울에서는 사실상 5억원 이하 아파트를 구경하기 어렵고 수도권(경기, 인천)에서 신축 20평대 또는 구축 30평대 아파트를 알아봐야 찾을수 있는 가격대가 아닌가 싶습니다.
여러모로 아쉬운 점이 많은 보금자리론임에도 불구하고 서민의 내집마련 꿈을 이뤄주는 낮으면서 고정금리이기에 최대한 잘 활용하여 내집마련도 하시고, 화폐가치 하락에 따른 자산 위험에 대한 헷지도 해보시기 바랍니다.